전세사기 피해가 사회 문제가 되고 있습니다.
2023~2024년 대규모 전세사기 사건 이후 정부가 대책을 내놨지만, 여전히 월 수백 건의 피해가 발생하고 있습니다. 피해자 대부분은 “설마 나한테"라고 생각했던 분들입니다.
사기를 100% 막을 수는 없지만, 아래 7가지만 확인하면 대부분의 전세사기를 예방할 수 있습니다.
체크리스트 1: 등기부등본 확인#
등기부등본은 부동산의 신분증입니다. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원이면 열람할 수 있습니다.
확인 항목:
| 항목 | 확인 내용 | 위험 신호 |
|---|---|---|
| 갑구 (소유권) | 집주인이 실제 소유자인지 | 가압류, 가처분 기재 |
| 을구 (근저당) | 담보 대출 금액 | 근저당 + 전세금 > 집값의 80% |
| 신탁 여부 | 소유권이 신탁회사에 이전 | 신탁 등기 있으면 신탁사 동의 필요 |
핵심 공식: 근저당 설정액 + 나의 전세금이 시세의 80%를 넘으면 위험합니다.
예시: 시세 5억 원 아파트, 근저당 3억 원 → 나의 전세금이 1억 원까지만 안전. 전세 3억이면 총 6억으로 시세 초과, 극히 위험.
체크리스트 2: 집주인 본인 확인#
계약서에 서명하는 사람이 등기부등본 상 소유자와 동일인인지 확인해야 합니다.
- 주민등록증 원본 확인 (사본 불가)
- 등기부등본 상 성명·주민번호 앞자리 대조
- 대리인이 나왔다면 인감증명서 + 위임장 확인
체크리스트 3: 전세보증보험 가입 가능 여부#
전세보증보험에 가입할 수 있으면 전세금 반환을 보증기관(HUG, SGI)이 보증합니다.
가입 조건:
| 보증기관 | 보증 한도 | 전세가율 조건 | 보증료 |
|---|---|---|---|
| HUG (주택도시보증공사) | 수도권 7억, 비수도권 5억 | 시세의 90% 이내 | 연 0.115~0.154% |
| SGI서울보증 | 제한 없음 | 시세의 100% 이내 | 연 0.183~0.208% |
가입 불가 사유를 반드시 확인하세요. 미등기 건물, 위반건축물, 다가구 소유자 변경 이력이 있으면 가입이 안 됩니다.
체크리스트 4: 선순위 권리 확인#
내 전세권보다 먼저 설정된 권리가 있으면, 경매 시 내 전세금을 못 돌려받을 수 있습니다.
- 선순위 근저당: 은행 대출이 먼저 변제
- 선순위 전세권: 다른 세입자가 먼저 변제
- 가압류·가처분: 소송 중인 물건은 회피
체크리스트 5: 시세 대비 전세가율 확인#
전세가율이 80%를 넘으면 주의, 90%를 넘으면 위험합니다.
시세 3억 원 아파트에 전세 2.7억이면 전세가율 90%입니다. 집값이 10%만 하락해도 전세금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
시세 확인은 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)과 네이버 부동산을 교차 확인하세요.
체크리스트 6: 임대인 세금 체납 여부#
2023년부터 임대인 동의 없이도 세금 체납 여부를 열람할 수 있게 되었습니다.
- 열람 장소: 관할 세무서 (신분증 + 임대차 계약서 지참)
- 확인 항목: 국세 체납, 압류 여부
세금 체납이 있으면 국세청이 임대인 재산을 압류할 수 있고, 경매 시 국세가 전세금보다 우선 변제됩니다.
체크리스트 7: 전입신고·확정일자 즉시#
계약 후 반드시 당일에:
- 전입신고 (주민센터 또는 정부24)
- 확정일자 (주민센터 또는 등기소)
이 두 가지를 해야 대항력(임차인 보호)이 생기며, 경매 시 우선변제권을 확보합니다.
핵심 요약#
- 등기부등본 갑구·을구 필수 확인 (근저당 + 전세금 < 시세 80%)
- 집주인 신분증 원본 대조, 대리인이면 인감증명서 확인
- 전세보증보험 가입 가능 여부 사전 확인
- 전세가율 80% 초과 시 주의, 90% 초과 시 회피
- 계약 당일 전입신고 + 확정일자 완료
면책 고지: 이 글은 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 특정 부동산 매수·매도를 권유하지 않습니다. 실제 거래 시 등기부등본 확인 및 전문가 상담을 권장합니다.
